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多伦多房地产市场的泡沫有多少？

2011-3-3 16:09| 发布者: 还是那片枫叶| 查看: 1875| 评论: 1

摘要: 谈到投资，我相信很多有兴趣（需要）和能力的朋友们自然会考虑到房产。当然，无论是加拿大还是在国内，投资的标的物还有其他的选择，譬如股票，基金，债券，保息存款等。如果这些朋友们认真考虑投资房产市场，他们可 ...

谈到投资，我相信很多有兴趣（需要）和能力的朋友们自然会考虑到房产。当然，无论是加拿大还是在国内，投资的标的物还有其他的选择，譬如股票，基金，债券，保息存款等。如果这些朋友们认真考虑投资房产市场，他们可能马上欲确定的问题是：多伦多目前的房产是否有泡沫，价格的走势将是如何，是否可能大幅下滑？我今天尝试分享一些这方面个人的一些看法。首先，我个人认为，从多伦多地产市场的长期发展趋势而言，目前多伦多的房屋价格已经是达到了相对的历史高峰点，市场价位将会有往下调整的压力，但是，这种调整何时发生，调整的幅度和速度有多大多快，则可能有不同的解读或揣测。基本上，影响房地产市场的因素有很多，这些单一因素在不同的时空环境下，对地产价格的影响各有不同。如果只是以不同的单一因素进行分析，往往会得出不同的结论，因为依据和角度不同，这些结论之间的辩论通常不会有交集点。

我始终相信，任何采用市场自由经济体制的国家，决定（影响）房地产市场价格走势的是以下几个基本要素：1. 供求比例关系；2. 房屋开支与家庭平均收入的百分比；3. 整体经济的现况和短期走势。当然，影响地产的因素还有更多，但我认为这三个因素是最基本的。首先，谈到供求关系，我们这些二十多年前在国内学校读过政治经济学的（不清楚目前这类课程的名称是什么），可能记得一个典型的西方资本家获取暴利的案例，美国的牛奶公司为了赚钱，将多余的牛奶倒掉，也不愿低价出售。这就是供求关系最经典的写照，供求关系是不断变化的，而且通常是供应方会在一定范围内自动（主动）调节供应量，尽量让供求关系达到一个合理的平衡比例，使价格不至大幅下滑，这一因素在地产市场尤为明显，不同于制造业，它们设备人力材料的固定成本，要求它必须在一定时间内保持特定的生产量，否则不符成本预算。地产市场的供应方，新房发展商有类似的困难，但大部分二手房卖家完全可以根据市场价格的状况，做出是否挂牌出售的决定，从而自动促成了地产市场平衡供应量，最终反映到房屋的合理成交价格。这就是为什么我们看到今年4月份，房屋上市量达到高峰（与房价的高价位成正比），而在6月份之后，房屋上市量和成交量持续下滑，CMHC的新房的开工数量统计是, 今年10月份为168000间，低于9月份的185000间，低于业内原预测的180000间，新房开工量已连续3个月下跌。作为二手房业主，大部分人并没有尽快卖房的即刻压力，他们完全可以根据市场的价位决定卖房时间；相对而言，一些购房者有尽快买房的压力和必要，房租的开支，子女就学安排，加币持续走高和低存款利率导致的资金缩水，都可能影响到置业的紧迫性。供求两方的自动调节，我不认为会有市场挂牌求售房屋过多，而出现房价大幅下降的情况。

说到房屋开支在家庭收入中的比例，另外一个最新由信贷机构CAAMP 完成的调查显示，目前加拿大人每月房贷供款金额大约为1025元，大部分人认为目前的负债水平可以接受，其中84%的人表示，如果需要的话，他们还可以额外多供300元，也即额外30%的房贷供款。因为银行的房贷利息率直接决定了房贷供款额，所以它已经包含在收入比例因素中。很多人经常谈到的加拿大地产市场大幅下滑的案例，是指1989年开始，加拿大地产（特别是多伦多，温哥华）持续下滑到1996年的情况，当然，照成的因素也有很多，但当时与收入开支相关的因素是，当时银行房贷利率和失业率均超过10%，房贷开支在收入占的比例也超过50%。因此，当时地产市场的价格下跌，其实是必然发生的结果。而目前多伦多地产的的现况是，房屋相关开支在人们的平均收入中约为40%左右，虽然不是很理想，但我认为仍是在大部分家庭可应付的范围内。至于银行房贷利率，虽然加拿大中央银行将历史上超低的隔夜拆借利率在年中提高到1%，加拿大商业银行当时跟随进行小额上调房贷利率后，后来大部分银行实际是持续进行了不同程度的向下调整。最近美国政府为刺激经济而提高货币供应量，鼓励银行提供商业贷款，实际上是降低货币成本。在这种形势下，加拿大很难向上调整银行利率，可以预见在一定时间内，加拿大银行有必要保持目前的低利率政策。因此，在整体经济不进一步恶化和房屋价格保持目前水平的前提下，我们有理由相信，购房者的负担能力将会在合理可承受的范围内。

关于整体经济问题，它对地产市场有直接和间接的影响，如果经济长期不振，失业率攀高，当然直接影响人们的收入，导致购房者的减少和房价走低。但更重要的是，它将对有能力和需要购房者的置业决定和时机照成副面影响，他们因此可能推迟或搁置购房计划，最终影响到房屋需求和价格。这一方面的问题比较复杂，作为一个与美国相邻的西方发达国家，它的整体经济走势与世界经济发展息息相关，对它的长期发展趋向预测，我不敢妄加评论，但基本的感觉是，加拿大这几年一直处于经济相对低迷状态，估计它今后几年保持现况或稍有改善，应该不是太高的奢望吧。

总之，如同我以前在类似话题谈到的，没有人有能力准确预测房产价格未来走势，但我不认为市场有价格崩盘的可能，短期内可能是持平或稍有下调的可能。你如果有买卖房屋的现实需要，完全可以按计划进行。无论在任何市场周期，永远有超值和成交价偏高的交易存在。重要是购房者和他们的经纪，有无能力发掘到超值的物业。与其等待房产市场下滑的时间，不如主动出击，如果成功做到了，投资上你已稳定获利。

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